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侨居海外菲律宾考察记:原来你是这样的马尼拉

2019-09-21
浏览次数:90 次
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一说起菲律宾,很多人的印象就是经济落后、政局不稳、城市脏乱差,这两天在菲律宾首都马尼拉考察,发现这里比之前想的好很多呀,马尼拉非常现代化且繁华,虽然比不上北上广深,但比起中国其他大城市一点不差。


这里有亚洲最大的商场,有全球最大的在线娱乐产业,有非常好的深水码头及自然风光……


今天把自己在马尼拉这段时间的所闻所见总结成十个点,希望与大家一起探讨。

1

马尼拉城市官方人口2400万,但实际流动人口超过3000万,且马尼拉的城市规模只有上海的十分之一,属于典型的人多地少,所以土地和房产的增值潜力高

2

马尼拉的的人口结构为橄榄型,平均年龄24岁。拥有75%的劳动人口,劳动生产力高,劳动适龄人口抚养比例低,几乎无社会经济负担,有利于扩大再生产,经济发展速度快,更能激发城市活力并加强购买力。


泰国人口平均年龄为37岁,人口老龄化明显。相比之下,菲律宾的经济增长会更加高速

3

东南亚国家的房地产投资,政局和政策是影响房价的重要因素。


2018年11月19日国家领-导-人访问菲律宾,是13年来第一位访问马尼拉的中国领-导-人。在会见菲律宾总统杜特尔特(Rodrigo Duterte)进行会谈后,此次访问是两国关系中的一个“里程碑”。而前不久菲律宾总统杜特尔自2016年就任以来第五次访华。


从两国之间的访问以及达成的多项协议来看,未来关系趋势也是积极的。而澳大利亚的目前政党的政策就对外国购房者特别不友好,导致悉尼的房价暴跌。

4

马尼拉的国际化程度比较高,毕竟被西班牙400年的殖民,加上过去美国80年的殖民,当地员工的服务素质比较好,而且菲律宾人的英语能力,应该是整个东南亚国家里最好的,他们的官方语言是英语,当地一些区域的城市化程度挺好的,比如pasay湾区、BGC、马卡蒂和otigas几个CBD地区,这几个片区的房价也是比较贵的。

5

2018年,菲律宾的国际游客人数比去年增长了7.7%,达到710万人次。韩国仍是该国最大的旅游市场,2018年游客总数中,韩国游客占22.3%,游客人数为1587959人。中国游客人数位居第二,有125558人,其次是美国、日本。 


6

基础设施计划规划规模巨大,菲律宾总统杜特尔特雄心勃勃地开展1800亿美元“大建特建”基础设施建设计划,该基建计划旨在实现该国基础设施现代化。


建设项目包括6个机场、9条铁路、3条公共汽车快速运输道路、32条公路和桥梁、4个海港、4个能源设施、10个水资源项目和灌溉系统以及5个防洪项目,其中9个项目正在建设中,包括克拉克机场扩建工程、马尼拉地铁一期工程、南北铁路项目、棉兰老铁路130公里第一期工程、卡利瓦供水项目以及卡维特防洪工程等,预计有28个项目将在2022年杜特尔特任期结束前完成。


这些项目将维持强劲的经济增长,在2022年之前,基础设施支出将占GDP的3%-7%。

7

菲律宾目前正处于房价上涨的第八年。


由于经济强劲增长,菲律宾住宅物业市场继续表现良好。从2010年到2018年,MakatiCBD的房价上涨了近132%,达到每平方米30,0000比索(合4,371美元)。在洛克威尔中心,2018年,一套3居室共管公寓的平均价格上升10.6%,达到每平方米244,500比索(合4,650美元)。在博尼法奇奥堡一套三居室共管公寓的平均价格飙升了17%,达到每平方米205,500比索(合3,908美元)。


而且,菲律宾的价格并不高,产量也不错


2018年,包括边缘地段在内的马尼拉市区预售共管公寓的销量达到了5.4万套,超过了2017年创下的52600套历史新高。


8

马尼拉的租房成本很高。


这座城市很特别,就是本地人的收入一般般,但是这座城市的物价水平很高,酒店住宿很贵,消费也不便宜,物价和国内一线城市差不多。


如果在Bonifacio Global City或附近的任何地方,一居室的价格通常约43,000比索(合5603人民币),而两居室可以在85,000比索(合11076人民币)左右。如果在Ortigas寻找一套一居室公寓的话,需要约28,000比索(合3648人民币),一套两居室的公寓约40,000比索(合5212人民币)。

(以上货币换算参考汇率:1人民币=7.67比索)

9

说到租金回报率,据房地产研究网站Global Property Guide 2016的报告显示,


菲律宾在亚洲租金收益率排名第一,


租金收益率高达7.51%,首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。


这是一个什么概念呢?


中国的一线城市北京、上海、深圳的租金收益率都在2%以下。举例来说,同样投资100万元人民币买房子,在北京,你一年可以收益不到2万元;而在马尼拉,你可以收益9万元。而且近两年一直有上涨的趋势,未来潜力无限。

10

相比于曼谷,马尼拉的房价还不算高。我考察了几个片区的楼盘,基本上均价在两万人民币出头这样,一些核心片区的高端楼盘,价格也就四万多,感觉整体比曼谷的房价便宜了一两万,还是很有竞争力的,而且菲律宾人口密度非常大,房地产内需比其它东南亚国家都要大。


总结,马尼拉目前的房价不贵,具备可投资价值,长期看好。



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