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侨居海外柬埔寨房产中产阶级最佳投资目标

2019-09-21
浏览次数:71 次
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面对再一次的全球降息潮,以及一些国家再度向市场投放大量流动性,很多人担忧,一旦经济步入复苏通道,谁也无法预测,会不会发生全球性的通货膨胀。而通货膨胀带来的,也将是全球居民都要为之买单,为之付出一定的代价。


在此之前的金融危机中,有两家公司仍在加码房地产。


一家是黑石。2009年之后,黑石开始做大地产基金板块,重点进行了物流地产、酒店、商业地产的投资。随着全球经济回暖,这些投资收益惊人,迅速超过了老本行私募板块。现在,施瓦茨曼自己也说,黑石已成为世界最大房地产业主。


另一个是李嘉诚。8月,李嘉诚家族旗下长江实业公告,将以46亿英镑收购英国最大酒吧运营商格林王(Greene King)。似乎,李嘉诚看好的是英国的“内需”,因为酒吧是休闲消费嘛。其实不然,他看好的是物业——所有权和使用权。格林王在英国拥有超过3100家酒吧、餐厅和酒店,而且超过80%的物业具有永久产权或拥有长期租赁权。


因此,完全可以说,李嘉诚看重的是英国人未来在酒吧休闲所必须支付的地租。


从这两个案例,你很容易发现一个事实,即全世界最顶级的富豪依然还在加码投资房地产。施瓦茨曼和李嘉诚长期结交全球政商名流,掌握着这个世界最核心的经济信息,他们的投资绝对是一个可以参考的风向标。


“越多的钱越聪明”,这是亘古不变的准则。从人类历史的发展来看,那些富不过三代的人,多半是遭遇了内部动荡或国际政治经济的剧变。


在现代社会,信息交流更加通畅,只要不出现大的政治动荡,顶级富豪的投资判断大概率都是对的。那么,这些百亿美金级富豪的判断是什么?


他们的判断很简单:货币放水已成为全世界掌权者应对经济衰退的第一法宝,唯有房地产可以跑赢通胀。


的确如此。从2019年年中开始,日本、韩国以及欧洲央行纷纷降息。除了发达国家,土耳其、俄罗斯、巴西等国竟然也敢跟随。


后面几个国家的本币长期承受贬值压力,但无奈经济实在太糟,只能放水救经济,饮鸩而止渴。毕竟,资本外逃、本币贬值总比失业青年上街要好。


不过,这些“货币超发专业户”终于碰上了好运气。8月1日,美联储公布降息25个基点,这是自2008年12月金融危机以来的首次降息。


这极大地缓解了其他国家资本回流美国,本币贬值的压力,给未来的全球性大放水腾出了空间。那么,美联储为什么降息?常见的分析是经济低于预期,所以只能宽松。


伯南克被誉为危机拯救者,他卸任美联储主席之后开始全球传道:拯救金融危机的要义是,必须避免信用紧缩。量换宽松,是我当时最正确的选择!


实际上,这套理论在美国是合适的,因为这个国家有着相对透明的货币发行机制。但在其他国家,货币往往是“第二财政”,这里的统治精英很清楚,伯南克的理论只是一种好用工具,最大价值在于可以用来论证放水的合理性。于是,宽松政策成为一种常态,并被神圣化,成为一种不可撼动类似宗教教义的东西。


美联储货币政策最直接的影响就是美元走势和资本流动。美联储降息,美元贬值,资本流入到利率较高的新兴市场,助推当地资本市场不断攀升;反之,美联储加息,美国利率和其他国家利率差距增加,提高了美元资产的吸引力,大量国际资本流回美国,导致美元走强。


从流动性充裕和美元走弱两方面解读,新兴市场资产都可谓后劲十足,正迎来配置良机。不过在全球地缘政治不确定性的推动下,风险资产仍面临巨大波动的风险。建议投资者更谨慎地进行多元资产配置,并逐渐向更具防御性的投资组合倾斜。比如新兴国家的以美元计价的房地产。


对于绝大多数人来说,房地产都是最重要的资产之一。房地产投资有以下优点:


1、有现金流(租金):可以解决很多家庭现金流不足的问题。


2、有居住功能:用得着就住,用不着就租出去,也可以部分出租。


3、杠杆最大化:在所有的大类资产中,房地产是最容易获得杠杆的(因为有实物抵押),同时杠杆率通常也比较高(比如首付30-50%就能拿到贷款)。杠杆是一个放大器:如果房价的上涨幅度超过按揭利率,那么杠杆就能帮助投资者获得更好的投资回报。


4、抗通胀:从历史数据来看,房地产的投资回报,不管在发达国家,还是发展中国家,都相当不错。


柬埔寨作为以美元为主要流通货币的国家,随着这十余年的经济发展,经济美元化的趋势反而进一步得到加强。本币瑞尔从上世纪50年代开始发行。在70年代红色高棉执政时期,整个柬埔寨的货币被废除,退回到以物易物的原始时代。随着越南介入内战,柬埔寨的政治、社会秩序重建,经济就逐步开始美元化。


虽然后来瑞尔被恢复使用,但现在在经济中的作用已经远远不如美元。此次美联储降息预期升温,对以美元为主要流通货币的柬埔寨来说,无疑是一大利好。


随着美联储降息,市场上的美元货币会更多,而且会涌向那些新兴国家的优质投资资产,以美元计价的柬埔寨房产或将迎来一大波世界各地的投资者,也就意味着现在正处于一波快速增长的前期阶段。


相对于新兴市场货币,美元将得到更好的支撑,因此在全球资产配置中,未来美元资产显然更具有吸引力。作为东南亚唯一拥有美元资产优势的柬埔寨,该优势抗风险能力与美国经济并行,对冲其他风险的同时,对于柬埔寨房产投资市场优势更甚。


知名人士说:欧洲进入负利率时代,美国在10年以来首次降息后再次降息,全球各大央行纷纷降息,这都表明将会有越来越的资金流入各个新兴市场。以东盟巨大的人口红利,快速发展的经济,都是未来几年内最适合投资的地区之一,而以美元计价的柬埔寨房产也会是最适合投资的行业。



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