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菲律宾购房考察

2019-08-31
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一直听说东南亚发展不错且潜力巨大,泰国、柬埔寨、菲律宾等地的房价都被中国人炒起来了。这次刚好有朋友在菲律宾,就应邀去了趟马尼拉,考察菲律宾首都的房地产情况,对马尼拉的各方面进行了解。


初到马尼拉飞机快要降落时,从上面俯看,感觉马尼拉比想象中的繁华太多。其实菲律宾曾经是发达国家,与泰国、马来西亚和印度尼西亚并称“亚洲四小虎”,但是后来由于实行独裁加军事化管理,导致GDP负增长,经济倒退,97年又遇到亚洲金融危机,经济再一次遭受打击,导致菲律宾和亚洲各国差距越来越大。不过,这几年菲律宾的经济已经开始全面复苏,各个产业都在蓬勃发展中,正处于一个爆发式增长的前期阶段。

人口和面积菲律宾是岛屿国家,面积很小,但整个国家人口有1亿多,是世界上第12个人口过亿的国家,并且人口增长率排名亚洲第一。首都马尼拉市,最早被西班牙人作为殖民统治当局的首府,后来又被美国人占领,当成统治菲律宾的管理基地。马尼拉的面积非常小,感觉比深圳福田区都要小,开车一不小心过了两条街就出了马尼拉市。本次我去的地方实际上是马尼拉大都会,由马尼拉、奎松、卡罗奥坎、帕萨伊四个城市和玛卡蒂等17个市镇组成,不过整个马尼拉大都会也就638平方公里,面积只有深圳的三分之一,上海的十分之一,人口却有两千三百万,人口密度大得惊人。
平均年龄菲律宾人口平均年龄低于25岁,相比上海的37岁、深圳的33岁,有一种遍地都是小孩在跑的感觉。而且菲律宾人信奉天主教,不允许堕胎,适龄女性平均有3个子女之多。(人口就是未来,开放二胎之后,我们早晚也会取消计划生育)

GDP和基建马尼拉大都会的各区域中心高楼林立,夜晚也灯光璀璨,同时还有大量的超高层建筑在建设当中,给人一片欣欣向荣的发展景象。目前菲律宾人均GDP在3千美金左右,相当于中国2008年的水平,从亚洲各国发展历史来看,正处于一个经济爆发性增长的前期阶段。实际看起来马尼拉大都会的整体感觉要超过同处于东南亚并且人均GDP有7千美金以上的泰国的核心区,菲律宾政府也在搞投资带动经济建设强国思路。消费带动经济发展很可能导致国家GDP很高但是国家看起来很穷,一些主要产业为旅游业的国家尤其明显。高消费并不意味着发展壮大,大部分只是增加了资本家的收入。基建狂魔也存在一定的合理性,况且换种角度来看基建投资也相当于一种全民消费。(城镇化进程中,新进人口的生产力得到释放,收入得到提高,同时获得了现代化的生活质量;另一方面,房价也会逐渐提高

自由朋友说,这边的好处就是自由,坏处就是太自由了,尤其是当我看到路上很多车上挂的都是自制车牌,连阿拉伯语的号码都有,直接把我看懵了。这边的交警没有统一着装,看到好几次我还以为是路人,监控拍照全市只有几个;消防员是当地富商捐款雇佣的,据说很多都是老华侨,真是救当地人民于水火啊。同时,马尼拉大都会边缘地区也有很大面积的贫民窟,里面人口密度非常大。由于担心安全问题没敢进去看,只是开车在外面逛了下,直观感受那是真的穷,有一种几十年前老电影的感觉。不过即使是在市中心,很繁华的街区附近,也有很破烂的区域,因为永久产权和对私人产权的保护,导致城市很难整体规划,部分区域更新相对困难,这个拆迁难的问题,也许他们需要深刻学习下我们的民主集中制。



马尼拉的产业马尼拉大都会有几大重要的第三产业,主要包括:BPO,海外劳工,旅游以及博彩。BPO(BusinessPro-cess outsourcing商务流程外包),2017年数据为260亿美金,2020年预测至少400亿美金,许多国际公司的Call Center等非核心部门都设立在菲律宾,以英语语系为主的BPO服务全部在向菲律宾转移。美国殖民之后,菲律宾人官方语言为英语,虽然本地人语言为他加禄,但90%以上的人都可以熟练使用英语。菲律宾是亚洲国家里面英语语言水平最好、口音最轻的,纯正的美式发音和良好的语言环境让这边的英语培训很出名,也算是美国殖民后留下的一点好处吧。朋友最初也是为了学英语才来马尼拉的,网上说菲律宾的雅思、托福考试通过率世界第一,感觉有点不可思议。
海外劳工便宜的劳动力加上优质的语言能力,这也是菲律宾另一个主要产业海外劳工盛行的重要原因。由于中国不允许外籍人员从事家政服务,菲佣在内地很少见,但是感觉周末香港的各大商场都被菲佣占据了。其实菲佣只是一部分,菲律宾从事海外劳工的一千多万人还包括医生、护士、船员和飞机驾驶员等其他职业,这些人每年带回国几百亿美金,是当地汇率的一个重要支撑。去之前一直担心安全问题和菲律宾人排华情况,而实际上菲律宾外国人众多,包括欧美、中日韩以及其他东南亚地区。当地人对外国人并不好奇,可以说是习以为常,酒吧和娱乐场所形形色色的人都有。并且菲律宾人普遍信仰天主教,性情温和又简单快乐,可以一家人都给外国人打工,女的做保姆,男的当司机。要不菲佣也不会这么出名,要知道脾气不好可是做不了保姆的(香港、新加坡的朋友都表示家里已经离不开菲佣了,而且菲佣还能小孩教英语,培训班的钱都省了,已经换了好多个保姆的我表示也需要一个菲佣……)。

旅游产业菲律宾作为热带岛国,旅游产业发达,宿务岛、长滩岛、科隆岛等都是游客喜爱的旅游胜地,众多自然风光的岛屿也被称为“潜水天堂”。不过由于时间有限,我本次活动范围主要在马尼拉大都会,欣赏了世界大港湾之一的Manila Bay,当年美国舰队就是在这里打败西班牙开始殖民菲律宾的。靠近海滩的公路,被称为落日海滩,号称可以看到世界上最美的日落,感觉景色还不错,周边还有黎刹公园和海洋公园,对面是美国大使馆。只是海岸线很长,很多都还没有开发完全,估计以后游艇、潜水、冲浪等水上活动会越来越多。一个在当地做自驾旅游的中国朋友表示自己在北部买了20亩地的私人海滩,也准备慢慢开发。

娱乐热带的海边就是放松,配上东南亚的欢快音乐,整个人都感觉到非常的轻松。不过,时间有限,摆拍一下,来不及看书,赶紧撤退……当地人性格温顺、热情,生活也比较休闲随意,这点和泰国差不多。在路上,海滩上,以及各种地方都会看到懒洋洋的人。朋友公司的中国员工和当地小菲们周末就经常一起去海滩烧烤、娱乐。朋友表示小菲们工作效率堪忧,给钱都不加班, 但是不管怎么说,他们每天都非常快乐。



博彩业随着亚洲各国崛起,博彩行业在东南亚迎来了爆发式的增长。菲律宾政府为了谋求发展,目标打造“亚洲拉斯维加斯”,大力支持本地博彩行业的发展。本次我来马尼拉一个主要的点就是想看下这边博彩行业的发展情况。马尼拉旧城区有一些老的赌场,场子比较小,周围有不少酒吧和娱乐场所,人流量也不算小。新的赌场区域在帕赛市的海边,五个大赌场目前建好了四个,只有两个赌场刚开始营业,周边的商铺、饭店以及娱乐设施都还在装修,不过好在距离一公里的地方就有个SM Mall,亚洲最大的购物中心,配套很齐全。感觉一个崭新的赌城正在冉冉升起,贫富差距的巨大,更加反衬出赌场的繁华,就像美国拉斯维加斯一样,天堂的隔壁,就是地狱……这边的赌场主要是面对中日韩的客户,一楼散客区人不少,很多都是操着日韩口音的老头老太太,朋友表示很多没有子女的日韩退休老人会来这边度假或者养老,他们的退休金在这边消费绰绰有余。二楼的VIP房间10万比索一个筹码,相当于人民币一万五一个筹码,果断认怂离开。



线上博彩线下的赌场只是一小部分,线上博彩产业才是未来的趋势。很多人可能会说根本没接触过线上博彩,但实际上像世界杯足球猜输赢或者平时其它各类比赛项目的结果竞猜和比分竞猜,都是架设在境外的线上博彩平台。目前整个东南亚都处于线上博彩的红利期,中国崛起后的强大购买力是一个很重要的因素,而博彩也被国人戏称为“菠菜”。在菲律宾,电话和互联网等远程下注的方式是合法的,而在澳门、新加坡和澳大利亚等地是违法行为,因为这种方式无法追踪钱的来源和去向,可以用来洗钱,也被称为代理赌博。目前官方说法是有20万中国人在马尼拉当地从事博彩行业,应该是根据有23万人办理了工作签证来估算的,但我实地询问了几个在当地呆的比较久的人都表示在当地工作的中国人人数已经超过了80万,并且现在还在持续增加中。


众多博彩公司兴起导致当地写字楼更加供不应求,很多高档写字楼中会驻扎着几十个小型博彩公司。外观高大上的写字楼楼下安保森严,我在楼下逛了逛,到是没发现什么异常。从事博彩的大部分人主要是负责营销和推广,也被圈内称为“导赌”,因为做这个实在是太暴利了。朋友说,很多在马尼拉的中国人,你认识他几年都不知道他的中文名字,至于他的护照更是绝对的隐私,因为虽然在菲律宾从事博彩行业是合法的,但回国后他们可能会被以诈骗罪起诉。这次唯一认识一个有中文名的哥们是开饭店的,号称要做菲律宾最好吃的烤鱼,可惜饭店还在装修,下次来的时候一定要去尝尝。
菲律宾从十几年前开始开放赌博产业,连总统都多次为赌场站台。感觉真的是,如果一个行业能够支撑起整个国家的很大一部分收入,不管这个行业多么邪恶,政府也会睁一只眼闭一只眼将它“合法化”的(国内的房地产也是一样,何况土地财政并不邪恶)。菲律宾作为资本主义国家,政府权力较小而资本财团权力很大。或许,先发展博彩行业再通过高额收税来增加政府收入,提高基建水平,来改善国民环境吧。



收入和消费虽然马尼拉当地人收入不高,但消费力强大,他们的消费习惯更像美国人。比起国内的月光族,这边很多人都是周光。当地公司普遍两周发一次工资,因为一个月一发可能几天就花没了。进超市逛逛,顺便买点特产芒果干,看到周围随便一个当地人都是满满一车的购买力,光买单就得等半天。超市的消费真不低,就连菲律宾特产的柚子、芒果都不便宜,一个柚子要30人民币,两斤芒果也差不多30多块,感觉和国内一线城市的超市价格差不多,不过他们的“买买买”热情不减,热带人民没有储蓄精神啊。PS:超市都支持微信支付,商场门口还有OPPO店,感觉一切都很熟悉……

饮食饮食习惯方面,当地人中西结合,喜欢吃美式炸鸡,主食却是米饭。朋友带我吃了两餐中餐馆,类似国内家乐缘的铁板烧快餐人均要40人民币,类似木屋烧烤的饭店至少要150人民币人均,感觉比国内都贵,怪不得很多人要来马尼拉开饭店。不过在我的一再坚持下,后来每顿都改为吃当地的饭菜。Jollibee快乐蜂和Inasal是当地最大的两家连锁快餐店,在马尼拉的市场占有率远超肯德基麦当劳,到了饭点基本每个店都坐得满满的(Inasal因为米饭可以无限添加是小菲们的最爱)。套餐大多在二十人民币左右,炸鸡配上冰可乐,加上浇满鸡油的米饭,感觉还挺好吃的,只不过这热量,怕是很难找到更容易发胖的食物了。虽然印象里东南亚人都比较黑瘦,但实际上全程看下来,马尼拉的胖子真不少(美国殖民的影响吧),朋友说其实他们的肥胖比例是很高的,并且当地人没有吃蔬菜的习惯。后来和当地人交流,他们表示蔬菜吃起来像是在吃草,而他们主要是靠吃水果来补充维生素。

住房居住方面,马尼拉的酒店式公寓已经兴起。实际上在菲律宾没有所谓公寓和住宅的区别,都是永久的私人产权,每年需缴纳房产金额千分之三的房产税,因为配套齐全所以称之为公寓。不得不说,很多公寓设计的很不错,尤其是靠近赌场的一些公寓,因为中国游客人数较多,增加了很多中国的建筑风格和元素。菲律宾人是不需要阳台的,当地人都直接干洗店或者烘干衣服,而且马尼拉这边规定阳台不允许晾衣服或者摆放植物,但是公寓的很多户型还是设计了阳台,纯粹为了满足中国人的需要。朋友的公寓比较小,只有二十多平米,每平米两万多人民币,但因为这边都是计算套内面积,所以如果按国内的算法单价应该会低于两万。打理方面非常简单,毕竟是菲佣的原产地,便宜又方便。看完公寓我表示这个居住面积也不算大,朋友表示已经好过香港太多了……因为靠近赌场,这种公寓的租金回报率在10%以上,朋友说马尼拉这里的租金大多按照押二付十二的方式缴纳,听起来很神奇,因为这边是房东市场,租房需求太大,人多地少房子供不应求。
交通交通方面,东南亚最早的一条地铁诞生于菲律宾(实际上更像是现在的轻轨),看上去已经很旧了,之后就没建过别的了……直到现在总统杜特尔特开始大搞基建。说是最近正在建地铁,不过没有看到开工的具体情况,而且以菲律宾人的效率,怕是这个地铁得等几年了。好在马尼拉整个区域比较小,开车倒也方便,但是亚洲最堵城市还是名不虚传的。这边的公交车主力是吉普尼,一种二战后被美国大兵遗弃了的改装吉普车。虽然有固定的行车路线,但是由于拥堵经常在道路中间就能停下来上下车,司机还会单手开车单手找乘客零钱……
读万卷书不如行万里路,这一趟我在菲律宾看到了中国曾经的影子。希望菲律宾亲中远美的外交思路一直延续下去,两国间关系越来越好,一带一路坚定的走下去。毕竟,发展才是硬道理。

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